W poprzednim wydaniu gazety obiecałem, że przedstawię przykład funkcjonowania wspólnoty, która może być wzorem dla innych powstających lub działających już wspólnot. Prawo w tej materii jest dość skomplikowane, co pokazałem na przykładzie wspólnoty przy ul. Ks. Stanisława Ruta, która chciała zmienić zarządcę (GTBS) i utknęła w kruczkach prawnych. Teraz czeka na decyzję sądu.
Zdaję sobie sprawę, że w niektórych wspólnotach sytuacja jest skomplikowana przez wiele czynników, choćby takie jak nieuregulowane stany prawne, brak zainteresowania udziałowców zarządzaniem wspólnotą, nieznajomość prawa czy brak konkurencyjności na rynku zarządzania, a przede wszystkim niski stan świadomości obywatelskiej, co do sensu i celów ustanowienia wspólnot.
W tym ostatnim chodzi przede wszystkim o zrozumienie, że to wspólnota decyduje o własnym miejscu, o jakości życia w budynku wielorodzinnym, o jego stanie i perspektywach oraz otoczeniu. Także o zasobności domowych portfeli, bo to wspólnota decyduje o wysokości stawek za zarządzanie, wysokości stawek funduszu remontowego, wydatkach inwestycyjnych itp.
Nie będę opisywał poszczególnych paragrafów z ustaw, bo w tych sprawach zawsze można zajrzeć do internetu lub zwrócić się o pomoc do istniejących na rynku zarządców. Myślę, że nie odmówią pomocy.
Prawo prawem, a najlepszym przykładem są istniejące już wspólnoty, które je wdrażają. Pierwszym krokiem jest zrozumienie, że to ja jestem właścicielem mieszkania i mam głos we wszystkich sprawach. Głos ważny oczywiście w granicach ustalonych przez prawo (demokracja), ale o wszystko mam prawo zapytać. Drugą sprawą jest zrozumienie, że jako właściciel to ja płacę, więc mam prawo rozliczać swoje pieniądze, czyli prawo do wglądu do wszelkiej dokumentacji finansowej. Mogę nie zgadzać się z wysokością przegłosowanych przez większość współwłaścicieli stawek, ale mam prawo wiedzieć, na co są pieniądze wydawane. Czyli kontroluję finanse wspólnoty. Truizmem będzie stwierdzenie, że skandalem jest, gdy zarządca nie chce pokazać właścicielowi dokumentów. Ale na takim niestety poziomie funkcjonujemy jako społeczeństwo.
Trzecią sprawą, wynikającą z drugiej, jest zrozumienie, że jak jestem właścicielem i płacę, to muszę wiedzieć komu i za co. Mówiąc obrazowo, jak zatrudniam stróża (zarządcę wspólnotą), to muszę mu ufać, że będzie dobrze wypełniać swoje obowiązki i nie będzie mnie oszukiwać. Niestety, do tej pory w zarządzaniu wspólnotami (chyba w całym kraju) pokutuje obraz, że to stróż zaczyna rządzić swoimi pracodawcami. Pod tym względem niedaleko odeszliśmy od obrazu stróża w bloku mieszkalnym z filmu „Alternatywy 4”. Gdy w końcu pukamy się w czoło i chcemy stróża zwolnić i nająć innego, ten zaczyna kombinować, jak by tu ocalić swoją funkcję i pokazać nam, kto tu jest górą. Oczywiście ma nad nami przewagę, bo to on do tej pory zajmował się stróżowaniem i w związku z tym umie wykorzystywać kruczki prawne i ma różne znajomości. Przychodzi więc nam często stoczyć absurdalną walkę, by udowodnić, że to my jesteśmy właścicielami i to my go zatrudniliśmy i to my mu płacimy, a on jest usługodawcą, bo wykonuje usługę na naszą rzecz.
Jak zachowuje się prawdziwy zarządca? Tak jak prawdziwy usługodawca. Poleca swoje usługi i chce, byśmy go wybrali spośród innych, przekonując nas, że to co będzie robić, będzie robić lepiej od innych. To jest podobnie jak z wyborem samochodu. To my mamy pieniądze i chcemy zapłacić, więc firmy samochodowe prześcigają się w ofertach, starając się przekonać nas, że to oni mają najlepszy produkt. Po prostu zależy im na naszych pieniądzach. Mam nadzieję, że doczekam kiedyś podobnego mechanizmu na rynku usług zarządczych. A że jest to możliwe, pokażę na przykładzie Kołobrzegu, gdzie taki rynek już powstał.
Otóż dostałem od pewnej osoby pakiet dokumentów, jakie otrzymała od zarządcy swojej wspólnoty mieszkaniowej. Jako że mieszka poza Kołobrzegiem, chodziło o korespondencyjne zebranie głosów w tzw. trybie indywidualnym (gdy nie ma wymaganej większości na zebraniu, głosy można dozbierać właśnie w takim trybie).
Już poprzednio pisałem, że pierwszy zarządca chciał zachowywać się jak ów stróż z „Alternatyw” i bardzo szybko dostał wypowiedzenie. Przyszedł następny i przedstawił swoje referencje, zachwalając swoją agencję obsługi nieruchomościami i wspólnota zdecydowała się podpisać z nim umowę na zarządzanie.
W przesłanym pakiecie jest pismo objaśniające sytuację. Rozpoczyna się od słów: „Szanowni Państwo”. Jak, jako właściciele, nauczycie swoich zarządców zwracania się do siebie w ten sposób, to będzie pierwszy widoczny znak, że zrobiliście pierwszy krok. Dalej czytam: „W załączeniu przekazuję Państwu protokół z zebrania Wspólnoty Mieszkaniowej z dnia (…) oraz załącznik do uchwały nr (…) - Plan gospodarczo-finansowy, z naniesionymi uzupełnieniami i poprawkami wprowadzonymi podczas zebrania, w stosunku do projektu, jak również załącznik do uchwały nr (…) - Regulamin windykacji należności Wspólnoty Mieszkaniowej. Do projektu uchwały nr (…) wniesiono uzupełnienia szczegółowo opisane w protokole. W związku z brakiem wymaganej większości głosów oddanych na zebraniu lub poprzez indywidualne karty do głosowania uchwały dotychczas nie zostały podjęte. Tym z Państwa, którzy nie uczestniczyli w zebraniu lub nie oddali swoich głosów na indywidualnych kartach do głosowania, raz jeszcze przekazujemy kartę do głosowania. Dla poprawnego funkcjonowania Wspólnoty Mieszkaniowej, niezbędne jest zajęcie Państwa stanowiska pod uchwałami poddanymi pod głosowanie na zebraniu, w związku z czym proszę o pilne zajęcie stanowiska i zwrot kart na nasz adres”.
Ot, krótkie pismo, a ileż można z niego wyczytać o tej wspólnocie i tym zarządcy. Dlatego pozwoliłem sobie zacytować je w całości. Do pisma dołączono „Protokół” z zebrania Wspólnoty, „Treści projektów uchwał poddanych pod obrady zebrania”, Załącznik - „Plan gospodarczo-finansowy” Wspólnoty oraz projekt „Regulamin i procedury windykacji należności z tytułu opłat za używanie lokali mieszkalnych we Wspólnocie Mieszkaniowej”.
W następnym odcinku omówię poszczególne dokumenty i projekty o pokażę, jak nad nimi radzono i o czym decydowano. Każdy z właścicieli swojej wspólnoty będzie mógł zapoznać się z nimi i zadać sobie pytanie – czy takie dokumenty są w jego wspólnocie i czy widział je na oczy. Mało tego, czy brał udział w ich tworzeniu, czy też tylko jest niemym płatnikiem opłacającym stróża z „Alternatyw”.
Powszechnie wiadomą sprawą jest fakt, że jak Tadzio odda jedną Wspólnotę to inne też poczują się pewniej i wystapią zapewne \"przeciwko\" Zarządcy GTBS Sp. z o.o., ktory nieżle je \"kasuje\". No cóż musi być na \"trzynastki\" i \"imprezki\", córeczka też przecież musi \"zarobić kasę\".
~TBS-siiiakkk